متن آموزشی درموردنکات حقوقی مهم در عقد قرارداد خرید زمین
خرید املاک و اراضی کار ساده‌ای نیست؛ بسیاری از افراد در طول چندین سال تمام سرمایه‌ی خود را پس‌انداز می‌کنند تا بتوانند با آن ملکی را برای خود تهیه کنند. فرآیندهای خرید زمین و مسکن گاه آن قدر پیچیده می‌شوند که بسیاری از مردم نمی‌دانند در این مواقع چگونه باید عمل کنند. روزانه پرونده‌های زیادی در دادگاه‌ها تشکیل می‌شود که مربوط به کلاهبرداری‌های حوزه‌ی معاملات خرید زمین و مسکن است.
کلاهبرداران مسکن به روش‌های مختلف در کمین هستند تا بتوانند سرمایه‌ی افراد را غارت کنند و برای این کار هیچ حد و مرزی را پیش روی خود متصور نمی‌شوند. به همین خاطر دانستن نکات حقوقی خرید زمین و سایر املاک برای افرادی که قصد معامله‌ی املاک و مستغلات دارند، از اهمیت زیادی برخوردار است. در این مقاله قصد داریم به برخی از نکات مهم که در هنگام معامله‌ی املاک باید به آن‌ها توجه کرد، اشاره کنیم.
به کدام مشاور املاک اعتماد کنیم؟
شاید برایتان جالب و البته عجیب باشد که درصد قابل توجهی از پرونده‌های کلاهبرداری مسکن مربوط به مشاوران املاک است! بسیاری از مردم فکر می‌کنند اگر تمام کارها را به مشاور املاک بسپرند و قرارداد را در قالب یک قولنامه در بنگاه‌ها منعقد کنند، همه چیز به خوبی و خوشی تمام می‌شود! در حالی که این مرحله حساس‌ترین قسمت معاملات املاک محسوب می‌شود و گاه می‌تواند مشکل‌سازترین قسمت نیز باشد.
تصور ما از کلاهبرداران همیشه افرادی هستند که یک نقاب مشکی به صورت می‌زنند و به صورت گانگستری اقدام می‌کنند! اما تقریباً هیچ‌کس احتمال نمی‌دهد که شاید همان شخصی که به عنوان مشاور املاک با یک دست کت و شلوار رسمی شیک پشت میز نشسته و در برخورد با مشتریان به عنوان یک انسان کاملاً متشخص عمل می‌کند، یکی از همان کلاهبرداران باشد! نگاهی به پرونده‌های کلاهبرداری نشان می‌دهد که برخی از افراد با اجاره‌ی یک مکان برای مدتی کوتاه در قالب یک بنگاه معاملاتی ظاهر می‌شوند و اهداف شوم خود را با کلاهبرداری از مشتریان دنبال می‌کنند.
| تصور ما از کلاهبرداران همیشه افرادی است که یک نقاب مشکی به صورت می‌زنند و به صورت گانگستری اقداممی‌کنند! اما تقریبا هیچ کس احتمال نمی دهد که شاید همان شخصی که به عنوان مشاور املاک با یک دست کت و شلوار رسمی شیک پشت میز نشسته و در برخورد با مشتریان به عنوان یک انسان کاملا متشخص عملمی‌کند، یکی از همان کلاهبرداران باشد! |
بنابراین اولین گام مهم در خرید زمین و املاک، آن است که یک مشاور املاک مورد اعتماد انتخاب کنیم. هر مشاور املاک باید دارای یک مجوز از اتحادیه‌ی مشاورین املاک باشد که صحت عملکرد آن را مورد تأیید قرار دهد. توصیه می‌شود به بنگاه‌هایی مراجعه کنید که مدت زمان زیادی از فعالیت آن‌ها می‌گذرد و نزد اهالی محل شناخته شده و مورد اعتماد هستند.
قولنامه چیست؟
بسیاری از افراد تصور می‌کنند که قولنامه همان سند ملک است اما حقیقت آن است که قولنامه یک کاغذ معمولی است که جزو اسناد رسمی محسوب نمی‌شود. اسناد رسمی اسنادی هستند که به تأیید دولت و نهادهای قضایی رسیده باشند و از آنجایی که قولنامه توسط خریدار، فروشنده و مدیر بنگاه که افرادی عادی هستند، تنظیم می‌شود، در شمار اسناد رسمی محسوب نمی‌گردد.
تنظیم قولنامه به این دلیل انجام می‌شود که معمولاً طرفین برای فراهم نمودن شرایط معامله نیاز به زمان دارند؛ ممکن است خریدار برای تهیه‌ی کل مبلغ معامله و یا فروشنده تا نهایی کردن وضعیت ملک نیاز به زمان داشته باشند؛ بنابراین قولنامه‌ای را بین خود تنظیم می‌کنند تا شرایط معامله و مراحل آن به صورت جزیی و دقیق ذکر شود. انعقاد قولنامه برای خرید زمین و مسکن به معنای آن است که ملک مورد نظر یکبار مورد معامله قرار گرفته است.
در هنگام نوشتن قولنامه به چه نکاتی باید توجه کرد؟
قبل از انعقاد قولنامه بهتر است درباره‌ی قوانین و نکات حقوقی خرید زمین و مسکن اطلاعات اولیه‌ای داشته باشید تا احتمال بروز هرگونه مشکل بعدی به حداقل برسد. از آنجایی که معامله مرحله به مرحله انجام می‌شود، معمولاً برخی از مدارک و اسناد خریدار و فروشنده به عنوان ضمانت اجرایی نزد بنگاه به عنوان امانت قرار داده می‌شود. سندخرید زمین و یا مسکن را قبل از انعقاد قولنامه بررسی کنید و از کد رهگیری مربوطه استعلام کنید.
کد رهگیری کدی است که به هر معامله خرید زمین یا مسکن داده می‌شود تا صحت معاملات تضمین شود. در واقع از طریق کد رهگیری می‌توانید در جریان آخرین وضعیت ملک مربوطه قرار بگیرید و اگر آن ملک قرار است به چند نفر به صورت همزمان فروخته شود، شما از این موضوع آگاهی کسب می‌کنید. به جزییات سند دقت کنید و تمام قسمت‌ها از جمله مشاعات، متراژ زمین، پارکینگ، تعداد اتاق‌ها، متراژ و… را با ملک واقعی مورد مطابقت قرار دهید. اگر چکی رد و بدل می‌شود، باید جزییات چک مانند شماره سریال، مبلغ و نام طرفین مورد معامله در آن چک به صورت دقیق ذکر شود. قولنامه باید در سه نسخه تنظیم شود که پس از امضای طرفین و شاهدان آن‌ها، یک نسخه از آن نزد خریدار، یک نسخه نزد فروشنده و یک نسخه نزد بنگاه محفوظ می‌ماند.
مهم‌ترین نکات حقوقی خرید زمین چه هستند؟
یکی از نکات حقوقی خرید زمین توجه به قوانین خرید زمین از نهادها و اشخاص حقوقی است. برای این قسم ازخرید زمین حتماً باید مجوزهای وکالت طرف فروشنده از نهاد مربوطه را به دقت بررسی کنید و از صحت آن‌ها مطمئن شوید. همچنین توجه داشته باشید که خرید زمین‌هایی که توسط دادگاه‌های انقلاب مصادره و به دستگاه‌هایی مانند بنیاد شهید، ستاد اجرایی فرمان امام(ره)، کمیته امداد، بنیاد مستضعفان و… منتقل شده‌اند، معمولاً با مشکلاتی همراه است؛ زیرا مالکان قبلی ممکن است ادعایی را درباره‌ی ملک سابق خود مطرح کنند که از سمت نهادهای قضایی مورد بررسی قرار می‌گیرد.
بعضی از زمین‌ها در محدوده‌ی طرح تفصیلی قرار گرفته‌اند که اصطلاحاً گفته می‌شود درون طرح قرار دارند؛ بنابراین قبل از خرید زمین باید از طرح تفصیلی شهر مربوطه اطلاعاتی را کسب کنید و درباره‌ی مشمول طرح نبودن ملک مربوطه مطمئن شوید. همچنین برای زمین‌های کشاورزی به نکات حقوقی خرید زمین های کشاورزی توجه کنید. بعضی از زمین‌های کشاورزی دارای سند رسمی نیستند و به صورت محلی و سنتی برای آن‌ها سند تنظیم شده است. برای خرید زمین‌هایی از این دست باید قبل از انعقاد هرگونه قرارداد از مراجع مربوطه و دفاتر اسناد رسمی استعلام‌هایی را کسب کنید و درباره‌ی صحت این دسته از اسناد مطمئن شوید.
